Grâce à l'amortissement comptable en régime réel, vous ne payez plus d'impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans — et vous économisez en moyenne 17.667 € sur votre projet avec Immobilier Locatif.
C'est le taux marginal auquel sont imposés les revenus fonciers nets d'un cadre en TMI 30 % (IR 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %). Sans stratégie fiscale, vous reversez près de la moitié de votre bénéfice foncier à l'État. Le LMNP régime réel efface ça.
Source : DGFiP — Barème de l'impôt sur le revenu 2026, prélèvements sociaux 17,2 %Voici les 4 dispositifs qui fonctionnent aujourd'hui, dont le tout nouveau Jeanbrun, successeur officiel du Pinel.
Le Pinel de l'ancien, en mieux. Achetez un bien en ville moyenne éligible, rénovez-le et louez-le nu pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous déduisez un pourcentage du prix de revient directement sur votre impôt.
Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.
Le successeur officiel du Pinel. Promulgué au JO le 20 février 2026 (plan "Relance Logement"), il remplace la réduction d'impôt directe par un mécanisme d'amortissement fiscal : chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers, ce qui réduit la base imposable — voire génère un déficit imputable sur le revenu global.
Taux majorés en intermédiaire social (3,5 %) et très social (4 %), avec plafonds à 10.000 et 12.000 €/an.
Louez un bien nu au régime réel. Toutes les charges et travaux sont déductibles. Si les charges dépassent les revenus locatifs, le déficit s'impute sur votre revenu global.
Ce n'est pas à proprement parler une défiscalisation, mais l'amortissement comptable du bien, du mobilier et des travaux efface votre imposition locative pendant 10 à 20 ans. Le résultat fiscal reste à zéro tant que les amortissements absorbent les loyers.
Sources : BOFIP · CGI art. 199 novovicies (Denormandie), 156 I-3° (déficit foncier), 39 C et 50-0 (LMNP) · Plan Relance Logement promulgué au JO le 20 février 2026 (Jeanbrun) · DGFiP 2026
Répondez à 3 questions pour découvrir le régime fiscal adapté à votre situation.
Les communes labellisées Action Cœur de Ville ou en convention ORT : Saint-Étienne, Perpignan, Limoges, Mulhouse, Béziers, Bourges, Châlons-en-Champagne, Agen, Roubaix, Tourcoing, etc.
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Un studio meublé parisien pour un investisseur en TMI 30 %.
Un studio meublé de 22 m² à Paris 11e acheté 220.000 €, loué 1.020 €/mois (12.240 €/an). Au régime réel, les charges déductibles sont :
Soit 12.420 € de déductions pour 12.240 € de loyers : le résultat imposable est nul. En foncier nu, ce même loyer aurait généré 3.600 € d'impôt chaque année. Le surplus d'amortissement (180 €) est reporté et continue d'effacer votre fiscalité les années suivantes.
Sources : BOFIP · CGI art. 39 C · DGFiP 2026 · Exemple pédagogiqueImmobilier Locatif vous accompagne sur tous les profils d'investissement, selon vos objectifs patrimoniaux.
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En savoir plus →Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers : simple, mais limité. Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, travaux…) plus, éventuellement, l'amortissement de votre bien. Le régime réel est généralement plus avantageux si vous avez emprunté ou réalisé des travaux.
Cela dépendra du régime duquel vous dépendez. Pour un régime réel, nous vous le conseillons.
Le statut LMNP reste valable tant que vos loyers meublés ne dépassent pas 23.000 €/an et ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Votre situation lors de la revente dépendra de votre régime fiscal et des choix d'amortissements que vous avez réalisés. Pour avoir une vision plus claire sur votre projet, nous vous invitons à prendre un rendez-vous gratuit avec un de nos experts.
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| Prix net vendeur | 190.000€ | 190.000€ |
| Frais de notaires | 14.250€ ≃7,5% |
14.250€ ≃7,5% |
| Honoraires d'agence | 13.000€ ≃7% |
0€ |
| Budget travaux | 24.000€ | 24.000€ |
| Sous-total | 241.250€ | 228.250€ |
| Service clé en main | 21.712€ Entre 8% et 10% TTC |
15.978€ 7% TTC |
| Total | 262.962€ | 244.228€ |
| Rendement brut | 4,67% | 5,04% |
| Rendement net | 4,43% | 4,82% |
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