Louer un T3 ou T4 par chambre génère 20 à 40 % de loyer en plus qu'une location classique — et vous économisez en moyenne 17.667 € sur votre projet avec Immobilier Locatif.
C'est le nombre d'étudiants en France à la rentrée 2024, dont près de 1,2 M cherchent un logement à proximité de leur établissement. Une demande structurelle qui fait de la colocation un marché tendu et sécurisé.
Source : MESR — Repères et statistiques sur l'enseignement supérieur 2024-2025Louer un T4 à une famille pour 2.000 €/mois, ou louer ses 3 chambres à 850 € chacune : la différence est énorme. À Sceaux (Hauts-de-Seine, hors encadrement des loyers), ce T4 de 80 m² génère 2.550 €/mois en colocation meublée — soit près de 30 % de loyer en plus pour le même bien. Dans les villes étudiantes sans encadrement (Toulouse, Rennes, Nantes), la prime peut atteindre 40 à 45 %. Source : OLAP — Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne, relevés 2024-2025
Le risque d'impayé est également réduit : en bail unique avec clause de solidarité (la pratique majoritaire), les colocataires sont solidairement responsables du loyer. La loi ALUR encadre cette solidarité : elle s'éteint 6 mois après le départ d'un colocataire ou dès qu'un remplaçant le rejoint au bail — ce qui incite à un remplacement rapide. La vacance moyenne en colocation reste de 3 à 5 % par an, contre 7 à 10 % en location classique. Source : FNAIM — Observatoire de la colocation 2024 · Loi ALUR (art. 8-1 loi du 6 juillet 1989)
La demande est massive : 2,9 M d'étudiants, plus des jeunes actifs qui privilégient la coloc pour garder un logement de qualité au centre-ville. Les métropoles tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Toulouse) offrent les meilleurs rendements — souvent 6 à 8 % brut par chambre, contre 3 à 5 % en classique.
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En savoir plus →Nous recommandons le bail unique avec clause de solidarité : tous les colocataires sont responsables du loyer, avec une solidarité qui court jusqu'à 6 mois après le départ d'un colocataire (loi ALUR), ou jusqu'à son remplacement. Plus simple et plus sécurisant en cas d'impayé que les baux individuels.
Les villes étudiantes et les métropoles à forte population jeune active : Lille, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Montpellier, Rennes, Nantes, Strasbourg. En province, un T4 à 220-280.000 € peut générer 6 à 8 % de rendement brut.
Oui, il faut prévoir des chambres confortables et plutôt grandes. Les espaces communs doivent être pensés de façon à apporter un réel plus au quotidien des colocataires.
Exactement la même que pour un studio meublé : LMNP au régime réel. L'amortissement du bien, du mobilier et des travaux efface la quasi-totalité de votre imposition sur les loyers. Attention au seuil de 23.000 €/an de recettes : au-delà, vous basculez en LMP avec d'autres règles.
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| Prix net vendeur | 190.000€ | 190.000€ |
| Frais de notaires | 14.250€ ≃7,5% |
14.250€ ≃7,5% |
| Honoraires d'agence | 13.000€ ≃7% |
0€ |
| Budget travaux | 24.000€ | 24.000€ |
| Sous-total | 241.250€ | 228.250€ |
| Service clé en main | 21.712€ Entre 8% et 10% TTC |
15.978€ 7% TTC |
| Total | 262.962€ | 244.228€ |
| Rendement brut | 4,67% | 5,04% |
| Rendement net | 4,43% | 4,82% |
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